Il 24 giugno 2015, dopo 16 anni, il Comune di Milano ha rinnovato l’accordo relativo al canone concordato. Con questo provvedimento, unitamente agli incentivi offerti dall’Agenzia Sociale Milano Abitare, si cercherà di promuovere soluzioni calmierate per contrastare il disagio abitativo della città. L’accordo, la cui efficacia sarà da valutare nei prossimi mesi, apre comunque scenari interessanti riguardo alle iniziative che gli enti locali possono intraprendere in materia di politiche abitative.
L’accordo di Milano
L’accordo firmato tra l’assessore alla Casa Daniela Benelli, i rappresentanti dei sindacati inquilini (S.U.N.I.A., U.N.I.A.T., C.O.N.I.A) e quelli della proprietà edilizia (Assoedilizia, U.P.P.I., A.S.P.P.I., A.P.P.C., CONFAPPI, Confabitare), rende attuale e applicabile lo strumento del canone concordato sostituendo integralmente il testo vigente, datato 5 luglio 1999 e quindi di fatto inutilizzabile. “È un giorno importante – ha affermato l’assessore alla Casa e Demanio Daniela Benelli – e ringrazio le parti per aver condiviso con il Comune di Milano l’obiettivo di ridare alla città uno strumento che di fatto mancava dal 1999. E che in questi 16 anni si è dimostrato inefficace come canale alternativo a quello di mercato. Il risultato raggiunto oggi è il punto d’arrivo di un lungo percorso iniziato più di un anno fa, quando ho personalmente convocato il primo tavolo per la revisione dell’Accordo locale. Ma è soprattutto un punto di partenza, una leva con cui speriamo di dare risposta ad alcune forme di disagio abitativo espresse dalla nostra città. Da un lato, ad esempio, quello delle famiglie che non riescono più sostenere i canoni del mercato privato ma non hanno i requisiti per l’Erp. Dall’altro, quello dei proprietari dei moltissimi appartamenti ancora sfitti”. “Ci rendiamo conto – ha proseguito l’assessore Benelli – che l’Accordo locale è un difficile punto di equilibrio tra interessi contrapposti e la sua efficacia dipende proprio dalla capacità di rispondere alle convenienze di entrambe le parti. Non sappiamo se e quanto il nuovo Accordo funzionerà a Milano, ma provarci era un preciso dovere del Comune e delle parti. Non farlo sarebbe stata una colpevole omissione”.
I vantaggi
L’uso del canone concordato dovrebbe giovare innanzitutto agli inquilini, che potranno avere accesso ad un canone più basso mediamente del 30% rispetto a quello di mercato. Sarebbero infatti circa 100.000 secondo SUNIA le “famiglie invisibili” che in questi anni si sono indebitate e sacrificate per trovare una soluzione abitativa autonoma, non trovando spazio negli alloggi popolari.
Ma dovrebbe giovare anche ai proprietari che, come compensazione per la riduzione del canone, potranno godere di alcune agevolazioni fiscali quali cedolare secca ridotta dal 15% al 10% (in base al Piano Casa 2014) e IMU allo 0,65% (invece che allo 0,96% valido per i contratti di mercato) (Figura 1). A ciò sono da aggiungere gli incentivi previsti da Milano Abitare, quali il Fondo di garanzia contro le future morosità, il Fondo morosità incolpevole e un contributo erogato ai proprietari che accettino di passare al canone concordato.
La sommatoria di questi strumenti dovrebbe quindi incentivare l’impiego di questa tipologia contrattuale, in città fino ad oggi scarsamente impiegata – si stima solo circa il 10% dei contratti stipulati – e soprattutto coinvolgere il mercato immobiliare privato: a Milano 7 alloggi su 10 appartengono a piccoli proprietari, mentre si contano 80.000 alloggi sfitti.
Figura 1 – Il canone concordato in breve
Fonte: Comune di Milano.
Contari il Sicet-Cisl e l’Unione Inquilini, che non hanno firmato l’accordo definendolo "uno schiaffo alla tutela degli inquilini" e "un regalo alla proprietà edilizia". Secondo le due sigle, per alcune grandi proprietà che già oggi applicano il concordato, gli affitti aumenteranno. Si tratta di immobiliari private ma anche enti come il Pat, l’Inps, la Fondazione Ca’ Granda e così via. "L’accordo – scrive Leo Spinelli del Sicet – non servirà ad affrontare il problema degli sfratti e l’emergenza abitativa a Milano".
Quali possibilità per i Comuni?
Ma non c’è solo Milano. Da Pesaro a Pavia, da Brescia a Benevento, sono diversi i Comuni che negli ultimi mesi hanno proceduto a svecchiare gli accordi e, secondo l’Ufficio Studi Tecnocasa, nel secondo semestre dello scorso anno, tra le varie tipologie di contratti di locazione, l’applicazione del canone concordato è salita al 15,3% – rispetto al 14,7% dello stesso periodo 2013 – fino a raggiungere quota 70% nel Comune di Bologna. Come ha ben spiegato un recente approfondimento de Il Sole 24 Ore, i Comuni possono ricoprire un ruolo centrale nella promozione di questo strumento, ad esempio invitando a tavoli di confronto le associazioni di inquilini e proprietari, predisponendo adeguati incentivi fiscali, garanzie contro le difficoltà nel pagamento del canone, e assicurando che gli accordi siano regolarmente monitorati e corretti in corsa. L’accordo in sé infatti, perché abbia successo, va monitorato di continuo, rivisto rispetto all’andamento del mercato locativo libero, dello sviluppo cittadino e della situazione economica delle famiglie. Sta dunque alle parti renderlo equilibrato, con differenze studiate in base a zone urbane, caratteristiche dell’immobile e servizi disponibili, disegnando fasce di oscillazione dei canoni coerenti e realistiche.
Le iniziative recentemente intraprese a Milano (dal canone concordato all’Agenzia Milano Abitare, di cui il Comune è uno dei promotori) suggeriscono quindi nuovi spazi di azione per gli enti locali nel settore abitativo. A fronte di un mercato immobiliare locale distorto e per molti cittadini inaccessibile, l’offerta di alloggi e contributi economici diretti – che alle condizioni finanziarie attuali risultano spesso insostenibili per le casse comunali – può essere integrata da strumenti innovativi, come la costruzione di tavoli tra i portatori di interessi del territorio; la promozione di progetti di social housing; l’introduzione di normative e incentivi fiscali che, insieme a incentivi come quelli offerti da Milano Abitare, possano correggere le distorsioni del mercato libero, facendo leva anche sui privati.
Riferimenti
Rinnovato l’accordo locale per il canone concordato, Comune di Milano
L’affitto a canone concordato cerca il rilancio grazie al rinnovo degli accordi territoriali, Dario Aquaro, Il Sole 24 Ore, 2 luglio 2015
Affitti, c’è l’accordo per il canone concordato. Risparmio del 30%“, Milano Today, 24 giugno 2015
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